A regra, em poucas palavras
- A correção do saldo: no contrato corrigido pelo índice da poupança, o saldo é corrigido pela TR do Banco Central (Lei 8.177/1991; Súmula 454/STJ), no dia de aniversário do contrato. O SFH em si nasce da Lei 4.380/1964.
- Juros sobre juros: antes da Lei 11.977/2009, eram proibidos no SFH (Tema 48/STJ); depois dela, o contrato pode combinar capitalização mensal (art. 15-A da Lei 4.380).
- Nos contratos anteriores à Lei 11.977/2009, o juro que a prestação não paga não pode virar saldo que rende juros: vai para uma conta separada, só corrigida (REsp 1.095.852/PR).
- O teto dos juros: o limite de 10% ao ano do art. 6º, "e", da Lei 4.380 não existe (Tema 49/STJ). Mas a Lei 8.692/1993 (art. 25) limita a taxa efetiva dos financiamentos do SFH a 12% ao ano: a calculadora avisa quando o contrato passa disso (veja o caso 2).
- E o contrato tem as peças dele: seguros (MIP e DFI), taxa de administração e, nos contratos antigos, a equivalência salarial (PES) e o FCVS.
Passo a passo
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1Digite o contrato
Abra Calculadoras → Cálculo SFH. Valor financiado, taxa mensal (a tela mostra a anual ao lado, para conferir com a cédula), prazo em meses, data da assinatura e o sistema: SAC, Price ou SACRE. No exemplo: R$ 180.000,00 a 0,7% ao mês, 300 meses, assinado em 15/03/2016, SAC. A tela busca a TR mês a mês no Banco Central.
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2Preencha os encargos
Seguros MIP e DFI, taxa de administração e o CES, como o contrato define. Sem eles, a prestação sai só com juros e amortização.
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3Escolha as teses
Cada tese ligada muda a conta: Expurgar anatocismo leva o juro não pago para a conta separada; Equivalência salarial reajusta a prestação pelo salário da categoria; Cobertura do resíduo faz o FCVS cobrir o saldo que sobrar no fim.
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4Leia o resultado do contrato inteiro
A primeira prestação (R$ 1.863,83), os juros do contrato inteiro (R$ 200.861,98) e o resíduo no fim (aqui, zero). A tela avisa: a TR dos meses que ainda não chegaram não existe, e dali em diante a tabela é projeção.
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5Veja o saldo de hoje
Em Até a parcela, digite a última parcela com TR divulgada. No exemplo, a 128ª, de 15/11/2026: o saldo devedor nessa data é de R$ 114.197,49, e os juros pagos até ela somam R$ 131.715,41. O recálculo do SFH leva cerca de dois minutos.
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6Baixe a memória do cálculo
A Memória em Excel tem uma linha por prestação, com a TR do mês, a correção do saldo, os juros e a amortização em fórmula.
3 casos comuns, com os números
Os mesmos passos servem para situações bem diferentes. Abaixo, 3 situações comuns, cada uma com os dados
usados e o que a calculadora devolveu. Os contratos são fictícios.
Caso 1: SAC com TR, contrato de 2016
O caso do passo a passo: um contrato recente, no SAC, em que a pergunta é o saldo de hoje.
Os dados
| Valor financiado | R$ 180.000,00 |
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| Taxa | 0,7% ao mês |
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| Prazo | 300 meses |
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| Assinatura | 15/03/2016 |
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| Sistema · correção | SAC · TR |
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O que a calculadora mostra
| 1ª prestação | R$ 1.863,83 |
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| Saldo na parcela 128 (15/11/2026) | R$ 114.197,49 |
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| Juros pagos até a parcela 128 | R$ 131.715,41 |
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| Juros no contrato inteiro (projeção) | R$ 200.861,98 |
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| Resíduo no fim | R$ 0,00 |
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No SAC a amortização acompanha o saldo, e o resíduo some no fim. O que se discute aqui costuma ser o saldo para quitar ou os seguros.
Caso 2: contrato antigo na Price, de 1998
Contrato dos anos 1990: Price, TR alta e a pergunta sobre juros sobre juros. Aqui, R$ 60.000,00 a 1% ao mês em 240 meses, com a tese Expurgar anatocismo ligada.
Os dados
| Valor financiado | R$ 60.000,00 |
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| Taxa | 1% ao mês |
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| Prazo | 240 meses |
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| Assinatura | 15/06/1998 |
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| Sistema · correção | Price · TR |
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| Tese | Expurgar anatocismo |
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O que a calculadora mostra
| 1ª prestação | R$ 664,53 |
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| Última prestação | R$ 976,36 |
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| Juros no prazo | R$ 124.517,03 |
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| Juro não pago levado à conta separada | Nenhum |
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| Aviso da tela | 1% ao mês = 12,68% ao ano, acima do teto de 12% do SFH |
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Dois achados. Primeiro, a tela avisa que 1% ao mês dá 12,68% ao ano, acima do teto de 12% ao ano que a Lei 8.692/1993 (art. 25) fixa para o SFH, e diz qual seria a prestação com a taxa limitada: R$ 638,91. Segundo, o expurgo do anatocismo não mudou nada: em nenhum mês a prestação deixou de cobrir os juros, e nada foi para a conta separada. A conta mostra que nenhum juro vencido e não pago foi somado ao saldo. Se a fórmula da Price, em si, capitaliza é outra pergunta, de fato, que o perito responde comparando com juros simples (Tema 572/STJ).
Caso 3: amortização com o FGTS
Usar o FGTS para abater o saldo é muito comum. O contrato de 2016 do passo a passo, com R$ 20.000,00 do FGTS em 15/03/2022, escolhendo reduzir o prazo.
Os dados
| Contrato | R$ 180.000,00 a 0,7% ao mês, 300 meses, SAC, de 15/03/2016 |
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| Amortização extraordinária | R$ 20.000,00 do FGTS em 15/03/2022 |
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| Efeito escolhido | Reduz o prazo |
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O que a calculadora mostra
| O contrato termina na parcela | 268 (15/07/2038), 32 antes |
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| Juros no prazo (projeção) | R$ 169.322,41 |
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| Juros no prazo sem o FGTS (projeção) | R$ 200.861,98 |
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| Juros a menos | R$ 31.539,57 |
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Os R$ 20.000,00 tiram 32 parcelas do fim do contrato e R$ 31.539,57 de juros. A data importa: fora do dia do vencimento, a tela traz o valor ao vencimento anterior pelo fator do contrato. Os juros depois de hoje são projeção, porque a TR futura ainda não existe.
Na petição
- O saldo de hoje é o número para a quitação, a consignação ou a discussão do leilão.
- Contrato anterior à Lei 11.977, de 07/07/2009, com juro não pago: a tese do anatocismo e a conta separada mudam o saldo; a tela mostra o tamanho.
- A memória em PDF mostra a TR mês a mês, que é o primeiro ponto que a outra parte confere.
No PleitOffice
- O Cálculo SFH refaz o contrato mês a mês com a TR do Banco Central, os seguros, as taxas e as teses do sistema.
- Amortizações extraordinárias (inclusive com FGTS), troca de indexador e equivalência salarial entram na mesma tela.
- A memória sai em PDF e em Excel, com as fórmulas.
- Para conferir a planilha do banco, o Conferir Planilha da Parte refaz cada linha da tabela juntada.
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O que este tutorial não é
Não é parecer jurídico nem garantia de resultado. Os contratos e os números daqui são fictícios; as séries do Banco Central são as reais do dia em que as telas foram capturadas, e o próprio Banco pode revisá-las. A TR dos meses futuros não existe; a parte do contrato depois do último mês divulgado é projeção. O contrato, as provas e as decisões do seu processo valem mais que qualquer regra geral, e antes de citar uma súmula ou um tema confira o texto oficial: as fontes estão abaixo. A responsabilidade pelo número levado à peça ou ao laudo é de quem o assina.
Base legal citada
Fontes oficiais